公募REITs为何这么火

　　7月26日至8月7日，中证REITs全收益指数实现9连涨，尽管近期市场有所回调，但仍吸引了众多投资者的关注。截至8月27日，中证REITs全收益指数今年整体涨幅达10.82%，成为年内表现较好的一类公募产品。

　　公募不动产投资信托基金(REITs)为何受投资者关注?我国公募REITs发展现状如何?哪类REITs表现更好?预期后市如何?一起来看本期快问快答↓

　　问：公募REITs为何受投资者关注？

　　答：首先，较高的历史分红比例。随着无风险利率的持续下行，有望提供高息的资产变得稀缺。专家表示，REITs通过将资金集中投资于不动产，并将利润分配给投资者，其稳定的分红机制吸引了大量寻求稳定回报的投资者。从2023年各REITs分红情况看，27只REITs平均现金分派率达6.39%，这使得公募REITs在低利率环境下更具吸引力。

　　其次，公募REITs本身的风险收益特征定位介于股票和债券之间，具有适中的风险水平。

　　此外，REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，能够帮助投资者实现资产配置的多样化，降低投资者投资组合的风险水平。与传统不动产投资相比，公募REITs的流动性更高，投资者可以像交易股票一样进行买卖，从而大幅降低不动产投资门槛。

　　问：我国公募REITs发展现状如何？

　　答：近年来，我国公募REITs市场快速发展，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健。目前公募REITs的底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、生态环保、消费基础设施等多个领域，为投资者提供了多样化的选择，有助于投资者实现更加均衡的资产配置。

　　目前，基础设施REITs常态化发行正稳步推进。今年以来，从发行端看，无论是新发产品数量还是发行规模，均已超过去年全年水平。

　　从市场端看，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。在债券市场利率中枢下行背景下，REITs或将成为长期资金重要配置方向。

　　问：哪类REITs表现更好？

　　答：从已披露的2024年第二季度报告来看，各项目之间存在一定分化。国联证券(601456)分析认为，消费类REITs业绩表现最佳;保租房REITs抗周期属性最强;交通基础设施REITs业绩普遍承压;产业园和仓储物流REITs业绩分化明显，租金或面临一定下行压力;环保类REITs业绩普遍较好;能源类REITs受季节性影响较大，业绩出现分化。中金公司(601995)发布研报称，资产配置需求仍是公募REITs市场主要推力，板块间分化依循基本面确定性。对于“安全资产”的配置需求外溢仍是短期支撑和推动市场活跃的重要因素。整体而言，短期保障房板块或仍是经营确定性较高的板块，产业园板块经营稳定性或有所提升。

　　问：预期后市如何？

　　答：随着政策支持态度明确、市场稳步扩容以及投资者认知度的提高，REITs市场的活跃度有望进一步提升，二级市场的交易量也将进一步放大，为投资者提供更好的交易机会。

　　未来，REITs市场将逐步拓展至新型基础设施、文旅基础设施、养老设施、市政设施等行业和领域，相应的发行规模将随优质项目的进入而持续增长。

　　同时，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs的配置价值将更加凸显，作为具有长期稳定收益的金融产品，REITs将成为更多投资者资产配置中的重要组成部分。