估值性价比逐渐显现 公募REITs指数九连涨

　　在全球资本市场震荡之际，国内小众产品公募REITs这边却风景独好。

　　8月7日，公募REITs市场继续放量上涨，40只公募REITs全部实现上涨，博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT等5只公募REITs单日涨幅超3%。中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现九连涨，可谓涨势如虹。

　　中证REITs全收益指数年内涨幅扩大至12.85%，成为年内表现最好的一类公募产品。具体来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内涨幅均超30%，红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等6只产品年内涨幅超20%。

　　“随着无风险利率持续下行，近期10年国债收益率一度突破2.1%，公募REITs高分红优势继续放大，估值性价比显现。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉对记者表示，叠加资产荒的背景，全市场缺资产和缺收益，市场“横久必破”，资金先后选择稳定的板块，比如保障房和超跌板块，比如产业园继续往上突破，近期消费板块也是受益于下半年宏观政策取向对扩内需的支持。在“基本面修复+利率下行”的核心逻辑下，估值比价和优质资产突破历史新高。

　　中欧基金基金经理桑磊认为，公募REITs是资产类别的有效补充，添加到投资组合里能适当降低组合整体的波动性。拉长时间来看，与股市、债市的相关性都不是很强，能走出自己的独立行情。此外，随着总规模的扩大、上市公募REITs数量的增多，公募REITs资产有望受到越来越多资金的关注，配置价值愈发显现。

　　值得注意的是，市场情绪带动下，REITs市场的交易量也持续放大，8月7日交易额达到了6.11亿元，为3月8日以来新高，换手率1.09%，为4月29日以来新高。全球资本市场持续震荡，资金却在逆势涌入公募REITs，其背后不排除机构资金进场买入。吴进辉指出，据初步了解，主流的机构包括保险、理财、券商自营等或都有参与，还有部分散户资金。另外，近期债券型投资者受限于央行指导大行卖债影响，部分资金也有可能流入公募REITs市场。

　　今年公募REITs有不错表现，不少市场人士表示行情表现超出预期，这种行情能否持续?吴进辉认为，当前市场行情单个标的涨幅较多，交易额放量还不算极致，可以跟踪交易额的变化。机构投资者切勿盲目追高，考虑到市场规模和流动性，难以快进快出，要注意适当优化仓位和止盈。按照大拇指法则，大涨的背后往往止盈诉求比较大。谨记市场前两年的暴涨暴跌，随时做好风险管理。

　　展望公募REITs后市表现，桑磊认为，近期国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，市场对公募REITs新发和扩募提速的预期有所增强，随着公募REITs总市值的扩大，配置价值或将逐步提升，有望吸引增量资金流入。但同时，对各投资机构的资产研究能力也提出了更高的要求。

　　吴进辉维持公募REITs震荡走牛的观点，可逢低买入，关键是考核底层资产的稳定性和成长性，策略上可以加大配置龙头，把握消费板块的机会和可能的政策红利。