华泰证券：新政后房地产市场有所改善 关注持续性

　　华泰证券近日研报表示，6月，一线城市二手房成交回暖向市场释放了一定的积极信号，展望下半年，随着高基数效应减弱，叠加政策效果逐渐显现，预计更多的购房需求将迎来释放，后续可重点跟踪以一线城市为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性。

　　2024H1：销售延续调整，关注核心城市成交放量的持续性

　　24H1.楼市弱复苏叠加高基数影响，新房和二手房销售同比均降，其中二手房表现相较新房更具韧性。6月，一线城市二手房成交回暖向市场释放了一定的积极信号，展望下半年，随着高基数效应减弱，叠加政策效果逐渐显现，我们预计更多的购房需求将迎来释放，后续可重点跟踪以一线城市为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性。

　　核心观点

　　销售：新房承压，以价换量下二手房更有韧性

　　2024H1.全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-25.0%/-19.0%，降幅较2023年分别走阔2.6/0.4个百分点。6月以来，随着高基数影响减弱、开发商推盘力度加大以及517新政效果逐渐显现，新房市场有所好转，各线城市新房成交面积均为年初以来单月最高值。二手房方面，上半年21城二手房成交面积同比-3.7%，跌幅小于新房，虽成交面积因高基数效应同比有所下降，但论绝对值为2019年以来同期第二高，仅次于2023H1.我们认为二手房市场的“以价换量”是导致大部分城市二手房成交占比提升的关键。

　　库存：新房去化周期拉长，二手房库存保持平稳

　　截至2024年6月末，克而瑞80城新房库存面积4.82亿平米，较2023年末下降2.2%;平均去化周期26.7个月，较2023年末延长5.5个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至6月末的库存较2023年末+6.5%/-3.2%/-2.6%;去化周期分别在21.7/23.6/33.9个月，较2023年末+4.8/+4.5/+7.7个月。二手房库存方面，样本18城的二手房库存量较2023年末上升1.6%，保持平稳。样本18城中，除南通、东莞、北京、西安、南京、合肥、成都外，其余11城的二手房库存均较2023年末有所增加。

　　房价：整体仍处于探底过程，二手房环比改善

　　2024年6月，70城新建/二手商品住宅价格同比-4.9%/-7.9%，降幅分别较2023年12月走阔4.0/3.8pct，新房和二手房价格目前均处于探底过程，而二手房价格跌幅大于新房。但环比来看，6月二手住宅价格环比-0.9%，降幅较5月收窄0.1pct，70城中环比上涨的城市数达到4个，打破零上涨状态。根据我们的统计，6月70城二手房价格接近2018年3月的水平，其中一线/二线/三线的二手房价格已分别回落至2020年8月/2018年6月/2018年6月的水平。