又一只公募REITs超募 业内预计国内消费REITs市场规模有望突破千亿元
近期，REITs 产品行情可以说得上是“炙手可热”。7月11日，华安百联消费REIT披露了认购申请确认比例公告。据公告，截至7月5日，华安百联消费REIT公众投资者的有效认购基金份额数量为8683万份，且已经缴付了全部的认购资金，该认购份额已经超过了发售公告中的公众初始发售总量，触发超额募集。
梳理来看，商业类项目的REITs产品更受欢迎。受益于此，机构发布的数据同样显示，大宗交易市场，商业类项目是主要的买卖标的。以北京为例，颐堤港二期是二季度北京单笔超过30亿元的大宗交易。对比写字楼来看，北京的零售物业同为商办项目，但空置率远低于写字楼，二季度仅为7.6%。
公募REITs开启火热行情
记者注意到，自开年以来，公募REITs市场持续火热，多只REITs产品受到了投资者的热捧。Wind 数据显示，截至目前，今年已经有10只REITs产品在市场登台亮相，合计募集规模超过250亿元。
对于公募REITs的火热，戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝对记者表示，我国基础设施公募REITs成立三年以来，呈现资产类型丰富、发展速度较快、未来发展空间大等特征。从产品数量上来讲，中国有望在2025年超越日本成为亚洲最大的公募REITs市场。
在已经上市的REIT产品中，消费基础设施类REITs 的行情更称得上是“一骑绝尘”。近日，华夏首创奥特莱斯REIT也获得了证监会的批复。在此之前，我国已经有4只消费基础设施类REITs产品上市发行。公开资料显示，华夏首创奥特莱斯REIT的底层资产为首创旗下的济南奥特莱斯项目和武汉奥特莱斯项目。
“消费基础设施是公募REITs重要的板块，目前已上市及已申报的消费REITs资产类型包括购物中心、社区商业及奥特莱斯，长期来看消费REITs的市场有望突破千亿元。”杨枝表示。
REITs带动大宗交易
从投融管退的角度来看，REITs被看作是未来商办资产管理运营的方向，更是经营性不动产上市或者退出的最佳渠道之一。得益于此，REITs产品在资本市场上备受认可。戴德梁行发布的数据显示，商业项目受公募REITs利好的影响，成为市场新宠，今年上半年在大宗交易市场的占比约为19%。
以北京为例，商业项目在大宗交易市场也是成交的主要标的。世邦魏理仕发布的数据显示，今年上半年，北京物业投资市场一共录得17笔交易，交易额同比上升51%达到185.5亿元。其中，二季度北京物业投资市场完成了8笔交易，共计121.0亿元。
从数据上来看，北京的大宗交易市场似乎回暖明显。但世邦魏理仕方面对记者表示，大宗交易额度增加主要是受到两笔30亿元以上的非市场化交易带动。若剔除这两笔交易，北京二季度及上半年大宗交易市场恢复仍显滞缓。
目前，险资依旧是北京大宗交易市场的主要买家，季度内金额最大的三笔交易均为险资投资者从开发商手中购得优质资产。其中，由远洋和太古联合开发在建的项目颐堤港二期被中国人寿和太古联合接手，中国人寿出资31亿元获得了项目49.895%的股权。此外，中国人寿还加快布局养老赛道，购入了昌平北七家的悦年华养老社区。记者了解到，该项目由华润开发，定位则是高端创新型“持续照料退休社区”。
戴德梁行方面同样对记者表示：“上半年，北京共有8宗交易通过司法拍卖完成，约占同期总成交数的38%。在买家类型方面，险资频繁出手，成为市场中流砥柱，外资也回归，购入核心资产。”
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩分析表示：“二季度，北京写字楼、零售及工业物流租赁基本面恢复均不及预期，叠加资本市场情绪仍保持相对低迷，前述板块资本化率再度走扩。”
“不过，优质产业园区和长租公寓板块由于租赁基本面相对稳定且受到REITs利好覆盖，受到投资者高度关注。未来，买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加速交易落地。”李浩如此预估后续北京大宗交易市场的走势。
零售市场更新迭代
今年上半年，北京的零售物业市场也出现大变革。世邦魏理仕发布的数据显示，今年二季度，北京零售物业市场迎来了西北旺万象汇、昌平超级合生汇、北辰荟三个项目入市，其均位于非核心区域。至此，今年上半年，北京合计新增商业面积达到47万平米，同比增长44%，但合计退市的商业面积也达到了25.8万平米。
世邦魏理仕方面研究认为，定位大众市场的零售和餐饮成为短期内零售物业市场的主力，合计占据总新开店铺数量的44%。尽管上半年在“假期效应”下，北京多个商业项目客流量同比获得5%至15%的增长，但在消费趋势的改变下，具有高承租能力的品牌扩张明显变得谨慎，且业主方对于高端定位、高租金品牌的招商受阻。在此背景下，北京全市购物中心首层平均租金同样同比环比止涨企稳，为31.8元/平米/天。
此外，业主端持续对品牌进行调整，品牌端也同样加速进行战略布局。尽管上半年北京新增商业体量较大，全市累计净吸纳量依旧达到23.7万平米，空置率下降0.4个百分点至7.6%。
“下半年，北京依旧有多家头部商业地产开发商在外围商圈开业，包括大悦城(000031)、通州万象汇等，有望助推全年新增供应逼近100万平米，将进一步完善区域商业品质。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部负责人宋津楼分析表示。
