公募REITs市场发展势头迅猛 将迈向扩容提质新阶段

　　首批公募REITs(不动产投资信托基金)即将迎来上市三周年。3年来，我国公募REITs基础制度加快建立，资产类型稳步拓展，市场运行总体平稳，发行规模已突破千亿元，在服务实体经济、盘活存量资产方面的作用初显，也为投资者多元化理财需求带来了更多选择。在业内人士看来，在“首发+扩募”的双轮驱动下，叠加利好政策的接连出台，我国公募REITs市场规模有望加速上涨，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

　　公募REITs在实践中持续优化

　　公募REITs市场是中国基础设施领域重大的投融资机制创新。“公募REITs产品的引入，一方面加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流、保障性租赁住房等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，推动了基础设施行业的健康发展。另一方面公募REITs产品的推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，提升了资本市场的透明度和流动性，进一步促进了资本市场的健康发展。”中信建投(601066)基金基础设施及不动产投资部行政负责人张全说。

　　公募REITs制度规则体系不断完善，为发展夯实了基础。华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，从发行审核效率的不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

　　2023年6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展格局日渐显著。中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金普洛斯REIT”)是“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs之一。

　　亲历上市整个过程的普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪说：“从原始权益人的角度来说，公募REITs市场为我们提供了一个非常好的流动性通道，使得这个行业有更多的资金进入，能够帮助行业更好发展。从投资人的角度来说，这个品类是一个服务刚需的品类，它本身的特点是稳定，资产处于较为稳健的经营状态，能产生较为稳健的现金流。从资产配置的角度来说，这是一个很好的投资产品。”赵明琪认为，从中国公募REITs市场发展趋势来看，未来3年这个市场会变得更加良性和健康，将迈向扩容提质新阶段。

　　配置价值有望持续提升

　　除了助力盘活存量资产，对于投资者而言，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间、有高派息率、风险收益适中的投资产品，可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红收益。

　　从二级市场看，过去两年公募REITs价格波动有所加大，但近期公募REITs价格迎来明显反弹。截至6月14日，今年以来中证REITs全收益指数累计上涨已超过10%。莫一帆认为，多重因素共同提升了今年REITs的市场表现：首先，经营业绩改善。2024年一季报显示，部分项目经营数据稳定，可供分配金额完成情况优于预期。其次，制度体系不断优化。在新“国九条”等政策催化下，为REITs市场提供了政策支持和发展方向，有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性。最后，债市利率中枢下行，REITs作为高分红资产的整体配置价值有望持续提升。

　　对于此前价格波动的加大，博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，部分制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。“但拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。”刘玄说。多位受访人士表示，在当前低利率环境下，公募REITs稳定现金流和高分派率的配置优势明显，或将吸引更多投资者的关注。

　　迎来新一轮扩容周期

　　今年以来，多项利好政策接连出台，有望为公募REITs市场带来新的发展机遇。4月19日，证监会发布5项资本市场对港合作措施，其中包括将REITs纳入沪深港通。同日，证监会还发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业(300832)园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。

　　“公募REITs的发展被各方寄予厚望，具备良好的发展前景和配置价值。”张全表示，公募REITs作为创新金融工具可以进一步盘活存量资产，扩大社会投资规模，有望获得国家政策的积极支持。同时，我国庞大的基础设施资产、丰富的基础设施品种，为发展公募REITs市场奠定了良好的基础。

　　中金公司(601995)研究部REITs执行小组负责人、分析师孙元祺表示，公募REITs市场或将迎来新一轮扩容周期，发行和扩募常态化机制将进一步完善，未来3年是一个规模发展关键的战略阶段。“如果未来把REITs作为新兴的大类资产来培育，实际上它的规模和对资金的吸引力是同步增长的，公募REITs市场规模越大，理论上就越能够吸引更多的资金来配置，对市场整体的估值可以起到支撑作用，进而形成更加良性的扩张基础。到目前为止，中国公募REITs市场整体规模的潜力还远远没有被释放。”

　　多名受访人士认为，在政策支持下，除了市场扩容速度有望进一步加快，底层资产类型也会更加多元化，这对于促进公募REITs市场健康发展，更好地服务实体经济具有重要意义。张全认为，除了目前已经上市的资产类型外，还有数据中心、文旅资产、输电线路等资产可以被REITs化。数据中心、输电线路等具有稳定的现金流、弱周期性以及具有增长潜力的资产备受市场关注，或将成为公募REITs市场追捧的新赛道。

　　“从国际成熟市场REITs的底层资产类型看，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将面临较好的发展机遇。”莫一帆认为，基金管理人要在严控项目质量的基础上，持续推动新项目发行和存量项目扩募，扩宽产品资产类型，为市场提供优质REITs产品。