上市公司积极布局 多层次REITs市场生态加速构建
近年来，我国公募REITs不断扩容，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、参与主体向多元化拓展。统计显示，5月以来，又有两单公募REITs产品——华夏特变电工(600089)新能源REIT和华泰紫金宝湾物流仓储REIT获批即将发行上市。与此同时，上交所也在近日针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见。截至记者发稿，年内全市场已有6单REITs产品获批，10余只产品处于“已问询”“已反馈”阶段，常态化发行稳步推进。
首单孵化器REIT获监管反馈
具体来看，最新获批的华夏特变电工新能源REIT是我国首单民营企业投资清洁能源REITs项目。据了解，该REIT底层资产是位于哈密市伊州区的哈密光伏发电项目，原始权益人和运营管理机构为特变电工新能源公司，专项计划管理人是中信证券，基金管理人是华夏基金，基金托管人为中国农业银行股份有限公司。
风光电等清洁能源的新能源REITs一直是我国公募REITs市场的焦点所在。截至目前，中国内地公募REITs市场中，新能源REITs有5只，总规模超158亿元，包含生物质能发电、天然气发电、光伏发电等领域。特变电工新能源公司相关负责人表示，此次发行REITs旨在搭建公司在新能源发电领域的资产上市平台，向市场提供具有经营韧性和成本优势的优质项目资产。据悉，特变电工新能源公司目前持有众多优质清洁能源，为平台成长提供了可观潜能。截至2023年末，该公司持有超过30个新能源电站，容量约3.2吉瓦。公司同时表示，未来会陆续将符合相关政策、运行平稳、收益稳定的新能源基础设施项目通过扩募形式纳入华夏特变电动新能源REIT平台。
另一单华泰宝湾物流REIT的项目则为热门的仓储物流类型。据介绍，该项目底层资产包括天津宝湾物流园、南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园3个仓储物流园区，选址均位于经济发达的京津冀及长三角地区交通枢纽地区，是契合国家“十四五”现代物流发展规划的重点区域，仓储需求稳定，区位优势显著。
本月，上交所针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见，监管的关注点主要集中于基础设施项目运营情况和项目估值合理性两方面。根据招募说明书，该基金初始投资的基础设施资产包括3处孵化器物理空间，分别为国定路1号楼、国定路3号楼以及湾谷园B5号楼。
中信建投(601066)分析称，本次问询的关注点更加细化，尤其估值方面结合招商科创孵化器REIT的租金取值、增长率、出租率、折现率等数据，针对核心估值参数的合理性、充分性等内容作出细致的问询，延续了此前压实REITs一级估值的思路。其中，“根据申报材料，本项目采取的估值折现率为6%，资本化率4.55%。本项目中国定路3号楼评估增值率为41.93%。请管理人补充同类型上市物业的估值折现率对比分析，并结合项目孵化器运营模式、孵化经营情况、行业政策、租户类型、孵化成果转化率等，说明该类业态业务模式与其他产业园类资产相比必要投资报酬率差异，以此对折现率设置的合理性发表明确意见，并对估值的合理性发表明确意见。”反馈意见中指出，管理人还需补充同类型上市物业的资本化率对比分析，并且结合项目所在区位、运营情况等评估本项目资本化率的合理性。同时，结合市场情况、可比项目等补充披露增值率涨幅大的原因，并说明合理性。
多家上市公司积极布局
今年以来，多家A股上市公司积极寻求盘活存量资产，全力推进公募REITs项目相关申报工作。如九州通(600998)业绩说明会上透露，公司正在积极推进医药仓储物流基础设施REITs申报发行工作，有望成为国内医药行业首单公募REITs、医药仓储物流首单REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。公司于2023年3月启动公募REITs项目，拟将持有的医药物流仓储资产及配套设施作为底层资产，分批开展基础设施领域不动产投资信托基金，以盘活优质存量资产，提高资产价值;在各级政府相关部门的大力支持下，公司于2023年10月向国家发改委正式提交申报材料，国家发改委正在审核之中。
再如润泽科技(300442)近日也在与投资者交流互动中表示，作为IDC行业头部企业，公司旗下成熟数据中心项目较多，项目建设手续齐备、运营成熟稳定、盈利能力较强、拥有可持续升级迭代空间，符合公募REITs发行要求，公司也希望成为IDC行业首单REITs项目，引领行业健康发展。目前，公司各项工作进展顺利，计划在股东大会审议通过后，开展向省级发改委和国家发改委的申报工作，推进向证监会、深交所的申报发行工作。本次发行公募REITs有利于盘活优质存量资产，提前收回经营投资及兑现收益，提升资产周转速度，降低公司资产负债率;同时，助力上市公司新增融资平台，为公司健康长远可持续发展保驾护航。
多层次REITs市场生态加速构建
“REITs是投融资体制改革的重要创新，也是金融产品的重大创新。中国REITs市场已经经历了3年的发展，这期间市场虽然有一些波动，但整体表现平稳。截至目前，中国REITs市场已发行上市36只产品，涉及11大类行业、覆盖7大领域，只有市政、文旅、水利和新基建等类别尚未实现上市。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬在出席近日召开的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会时表示，从市场参与主体看，原始权益人包括国有企业、民营企业和外资企业;从投资主体看，机构投资者多样，来自保险资金等的长线资金是市场的重要投资主体。
北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升认为，尽管公募REITs发行难度较大，但对于企业资产的合规性的改善、建设以及对于整个企业运维、提升管控水平和质量方面有很大的提升作用。作为重资产的一个企业，公司的情况和基础设施、房地产也有一些共性。随着2020年国家在“双碳”政策上的一些安排，行业的竞争比较激烈的。从过去的两年实践里来看，多层次REITs产品对于企业的可持续经营、提升投资者回报有积极的促进作用。
迈入扩容提质的新阶段，市场各方也在积极推进公募REITs规范与发展。深交所债券业务中心相关负责人就表示，交易所将继续坚持守正创新的总的原则，推进多层次REITs市场建设。积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多层次REITs市场，为更多类型不动产提供全生命周期的服务，提升企业参与基础设施建设的积极性，更好地助力盘活存量资产，促进有效投资。截至目前，除了已注册的14只产品，深交所还有3只产品处于问询之中。
“保险资金在这些年持续参与REITs投资，是重要的市场参与方。中意资产也专门组建了团队，布局和开展私募REITs、Pre-REITs到公募REITs的全链条投资。REITs与之前的固收投资品不同，需要关注底层资产的定价、经营情况、成长性等，因此对保险资金的投研能力提出新的挑战，需要由‘看信用’逐渐转向‘看资产’。”中意资产管理有限责任公司总经理助理陈伍斌表示，长期看好REITs市场同时，他也呼吁要强化REITs“聚焦资产”的特性;充分地激发、调动市场主体各个方面的积极性，营造整体向上的市场环境;着力提升资管方的能力，增强投资人信心、改善估值。针对在发展REITs业务的挑战，嘉民集团中国区副董事总经理林麟则表示，重点在于在经济转型的过程中，资产管理人如何把底层资产管好，尽量降低资产收益的波动，给投资人以信心。