多维度促进公募REITs市场高质量发展

　　对发行人而言，REITs提供了由重资产向轻重资产并行的转型契机，可以盘活存量资产，加快资产流动速度。在笔者看来，构建资产上市平台，提高发行人“造血”速度，有利于发行人可持续、高质量发展。

　　作为原始权益人，张江高科(600895)是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发运营主体，正全力打造一流的科技产业投资控股集团，围绕产业发展，加快产业培育，强化产业投资，引领产业生态，全面助力浦东引领区高质量发展。通过张江REIT，张江高科有效盘活了优质存量基础设施资产，并将募集资金投入到上海市特色产业园——上海集成电路设计产业园的开发建设项目中，充分调动金融机构和投资者参与上海科创中心的基础设施建设，助力张江发展世界级高端集成电路产业集群。

　　对投资者而言，公募REITs具有较高分红、适中风险、较低相关性等特点，给投资者提供了一个介于股和债的投资品种选择。

　　产业园区REITs主要投资于工业园区、研发办公等产业园类资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，产业园REITs具有稳定高分红(基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次)、流动性较强(相比资产一级市场交易具有更强的流动性)、投资门槛较低(相比于大宗交易，投资者可以通过购买REITs基金份额间接投资于产业园区)、风险收益适中、相关性较低(与股票、债券市场相关性较低)等特点。

　　产业园区REITs的风险有以下方面：一是租赁市场风险。其主要源自区域或整体产业园市场的供需变化、租金水平波动等。具体来说，承租大租户经营状况恶化、租金价格敏感性上升可能会导致到期不续租、提前退租等风险，而产业园区REITs主要以租金等稳定收入作为基金收益来源，出现大租户退租、违约等事件可能影响基金收益。二是二级市场波动。二级市场受政策面、资金面和消息面等多方面影响，REITs二级市场有可能在短期发生较大波动。

　　2023年7月，5家公募机构集中发布公告，宣布公司旗下部分FOF基金已完成中国证监会备案，决定将公募REITs纳入投资范围;2023年12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围，FOF基金社保基金等主体放开REITs的投资限制，促进增量资金入场。将REITs纳入FOF基金、社保基金可投资范围，是中长期资金成为REITs市场“压舱石”的关键举措，可以有效扩大REITs的参与主体范围，提振市场信心。

　　2023年6月，包括张江REIT在内的4只REITs完成首次扩募。扩募有利于扩大REITs规模，分散基金的投资集中度，提高管理效率和产品的流动性。

　　着眼于未来，公募REITs市场还需持续建设，推动优质增量资产的常态化发行上市，扩大市场规模，只有市场规模足够大才能吸引更多机构入场。

　　从公募REITs产品自身来说，REITs基金只持有同区域同类型甚至是单一资产，不利于投资人分散风险。可以鼓励REITs基金持有跨区域、多类别资产，在产品内部实现风险分散的目的。

　　目前公募REITs市场中短线资金占比较大，部分资金抽离引起了短线市场的波动，不利于二级市场稳定。今年2月8日，中国证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，FVOCI(是指以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产)的落地，也将吸引更多的价值长线投资者参与到REITs市场投资活动中。

　　就REITs底层资产来看，国内发行的REITs的底层资产全部来自基础设施项目，经营权类的基础资产如高速公路、供水供电等，产权类的基础资产如产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等。同时消费类基础设施如百货商场、购物中心也已经上市。

　　相对刚起步三年不到的国内REITs，美国、新加坡REITs发展的时间更长，行业领域分布更为广泛，从类别来看，既有专注于办公楼、购物中心、酒店等传统地产类别的REITs，也有专注于光纤、管道、甚至于信号塔等传统基础设施资产的REITs。参考美国、新加坡等国家的经验，酒店和写字楼在国际上也是REITs较为常见的底层资产。结合国内基础设施发展的特点，在合适的时机，酒店、写字楼等收租型资产如能纳入到REITs的资产范围内，将有利于吸引更多的国内外投资人进入REITs市场，进一步促进国内REITs市场的建设发展。