部分产品出现超募 公募REITs新发持续火热
近期，消费基础设施REITs持续上新，其中华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT两只产品更是出现超募。公募REITs新发持续火热，但是二级市场却面临一定压力。
再现发行超募
最新数据显示，首批消费基础设施REITs陆续发行，两只先发产品再现超募的火爆场面。1月30日，华夏金茂商业REIT发布的认购申请确认比例结果公告显示，战略投资者有效认购申请比例为100%;网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为49.04%;公众投资者采用全程比例配售，实际确认比例为94.41%。嘉实物美消费REIT也是如此。
此外，华夏华润商业REIT于1月30日至2月2日正式发售，发售价格为6.902元/份，拟募资总额为69.02亿元。
二级市场冷清
与发行火热截然不同的是，公募REITs二级市场颇为冷清。在30只已上市的公募REITs中，仅有6只产品近一月内二级市场价格实现上涨。
一处底层资产的续租净有效租金突降，嘉实京东仓储基础设施REIT近期成为市场焦点，其二级市场价格连连下跌。
管理之道：应对不确定性
关注配置机会
发行时投资者热抢超募，但上市后价格却连跌不止。面对“新发热、二级冷”现象，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。
以产业园的管理为例，需要基金管理人更加关注租金单价和出租率的均衡，努力维持稳定的租赁收入。通过合理的配置长租约比例，投入改造成本争取优质租户，在租约到期前提前进行续约等措施，努力提升未来租金收入的确定性。
展望未来：市场走势与投资价值
深度重构的定价逻辑
2023年中国REITs二级市场表现出定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。展望2024年的公募REITs市场走势，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置机会。
消费基础设施REITs市场持续升温，但挑战也日益凸显。基金管理人需要审时度势，灵活应对市场变化，以稳健的策略应对不确定性，把握投资机会。
