房地产不能只有制造问题的人，还要有解决问题的人

　　源发：凤凰网     作者：王婷婷

　　房地产到了破题的关键阶段。

　　11月15-16日，国家统计局公布的最新房地产运行数据显示，2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格下降的城市数量仍在增加，国房景气指数93.40再次刷出阶段新低。

　　在史无前例的宽松政策下，市场修复似乎远不及预期。尤其在资金端，今年前十个月全国房地产开发投资、房企到位资金等多指标持续下降。房屋竣工面积受到“保交付”政策带动同比增长19%，但根据行业平台截至今年5月的调研数据，全国保交楼项目1114个，交付率仅34%，交房压力依然不容小觑。

　　11月15日野村证券发布的一份报告就指出，中国未完工的预售房屋面积大得惊人。如果要完成这些房屋的修建大约需要4400亿美元（约3.2万亿元人民币）。“在明年某个时间，交房推迟问题将会变成一个社会问题，危及到社会的稳定。”

　　CNBC引用野村证券研究人员的话指出，“我们估计中国有大约2000万套没有完工的预售楼。政府是否能推出强有力的政策支持，将是人们对房地产市场和对经济的信心能否真正恢复的一个关键。”

　　的确，房地产关联的不止是行业和市场的问题，也是经济和社会的问题。

　　通过人民法院公告网检索“房地产”就能发现，今年截至11月15日，已有约255家房地产相关企业发布了破产文书。而每一个破产企业背后都牵连一大批机关机构和普通家庭。

　　尤其临近年底和春节，关于停降薪、裁员、停工的投诉增多，“郑州烂尾楼夫妇近况”再受关注并冲上微博热搜……可以看到，市场耐心正加速消耗，很多人依然缺乏安全感。而这一切都在说，解决问题已经刻不容缓！

　　化解困局迫在眉睫

　　亟待房地产新模式破题

　　如何解决问题？或许首先要知道问题的根源出在哪里。

　　在中国房地产业协会会长冯俊看来，当前房地产库存大、烂尾多、连锁爆雷、风险叠加等现状，更多是旧模式瓦解后的遗留问题。

　　旧模式中，房企高杠杆盲目扩张不断累积风险，生产方式落后也难以适应消费升级；购房者的投资性动机太重，居民住房负债和住房财富占比过高，不断挤压刚性需求造成结构性供需错配。这背后，地方追求土地供应经济效益最大化，也是问题。

　　“要解决问题，就要更好地推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”冯俊直言。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，根本原因是推动我国楼市“单边上涨”的动力已经触顶（上涨预期、杠杆空间、资产配置、人口红利）。所以当前的房地产困局并非以往的周期波动可以解释，需用“转场论”分析，直面房地产从上半场到下半场的转换。

　　可以看到，“房地产新模式”是行业找到的破题关键。这一方向也已经被提升至国家战略高度。从今年2月的《求是》文章，到7月31日国务院会议发言，中央多次要求“加快研究构建房地产业新发展模式”。

　　什么是房地产新模式？

　　11月13日，住建部部长倪虹回答记者问时直言，就是破解房地产的难题，发展治本之策。

　　面对买不到好房，“房地产业要从解决‘有没有’转向解决‘好不好’”；面对买不起房，“要实施好‘三大工程’发力保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用”；面对建不起房，“要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”；面对建不好房，“要建立‘人房地钱’要素联动新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”……房地产新模式几乎涵盖了房地产所有主流问题的化解思路。

　　轻资产探索新模式

　　代建行业“合在一起”

　　无法否认，房地产制造了很多问题。从宏观经济到个体生活，由于房地产影响深远，这个行业的问题也在深度调控中被放大，牵连甚广、教训深刻。

　　但占据我国经济总量13%-14%的房地产及相关行业，依然会是中国的支柱产业，也始终承载着人们对美好居住生活的需求。

　　因而，如此重要的房地产，不能只有制造问题的人，还要有解决问题的人和解决问题的能力。

　　在探索“房地产新模式”解决问题的路上，各级政府、金融机构、供应链各环节企业都可能有自己的办法。

　　克而瑞董事长丁祖昱认为，在中国房地产新旧模式转换的阶段，轻资产模式会是重要的解题思路。

　　“中国房地产领域的轻资产包含了代建、物管、资管等业务板块，其探索新模式的过程，给有资金、能力、品牌、信用等优势的企业预留了空间。例如代建业务，作为发展新模式的一个重要方向，已经吸引了越来越多企业进入这个细分赛道。”

　　实际上，对照多国的房地产发展历程也能发现，当需要“解决问题”时，不少人会选择轻资产模式，并将代建作为关键业务。

　　例如日本在“失去的20年”中，房地产从高歌猛进到泡沫破灭，一度崩盘。然而三井不动产、三菱地所、住友不动产“三巨头”不仅死里逃生，还穿越动荡抓住1999年的政策风口，在往后二十余年中做到了世界前列。

　　而这三家房企在转型期，都不约而同启用了轻资产模式发展业务，从代建、代运营、资产证券化等渠道找到了发展空间。

　　在欧美国家，以“管理”为核心的轻资产运营服务相当成熟，尤其是以代建为关键业务，整合融资、设计、租赁、物业管理为一体的“纵向一体化+小股操盘”轻资产模式，数据统计称，这类代建业务的渗透率可达市场整体的20%-30%。

　　中国也正努力探索以“轻资产代建”为入口，盘活存量、激活保障性住房、纾困出险项目、提升商业项目品质，以推动房地产向新模式过渡。

　　在这过程中，中国代建行业选择“合在一起”抱团答题。

　　据悉今年11月1日-11月10日，中国房地产协会召开八届第十次常务理事会，就专门审议并通过“成立中国房地产业协会代建分会”的决定。

　　分会由中国房地产业协会牵头，由绿城管理（9979.hk）、金地管理、华润置地、朗诗投资、蓝城管理、中原建业等企业负责人作为主要成员，拟协调产业链资源，提升代建企业的流程标准和行业规范，推动专业水平和运行效率，让代建行业更好为“房地产新模式”贡献力量。

　　实际上，未来2年-3年保交付将成为主要的政府管理导向，各类权益主体将需要大量的专业代建运营服务。一家企业显然能力有限，代建企业各自发力也可能力度不够，对于解决问题来说，“合在一起”或许能让代建行业找到更多可能性。

　　多个方向“对症下药”

　　房地产也能解决问题

　　代建为何能在“解决问题”时脱颖而出？这或许是其商业属性决定的。

　　以纾困出险项目为例，作为保交付中最棘手的难题之一，这类项目的企业已经失去流动性，对供应链和购房者失去信用，资金遭遇金融机构限制，于政府而言已是不稳定因素……问题几乎贯穿了项目发展的每一环节。

　　轻资产代建企业是以品牌、资源、能力、风控为核心的，这些能力正好吻合纾困需要，能够在增信用、引资本、促销售、保交付等方面发挥作用。

　　在这一过程中，代建企业的资源和专业能力可谓是“对症下药”。例如绿城管理（9979.hk）在纾困中，就能利用自身品牌赋能完成项目焕新和销售重启；项目脱困、金融机构认可则利于出险房企重构信用；随着项目如期交付，购房者有效防止资产损失，供应链企业也能有回款并保证品控；各方顺利发展，对当地政府而言，无疑是维稳的最好局面。

　　据悉，绿城管理已介入了并购类、重组类、破产重整类等不同类型的不良纾困项目，自2021年下半年至今已落地不良纾困项目总建面近1000万㎡。

　　如今响应“保交楼”参与房地产纾困的代建企业越来越多，各家也从不同方向在探索和尝试纾困举措。

　　例如中原建业就基于河南的保交楼政策，从全省选出36家项目优质的政府平台公司，与其组建合营企业，开展不良纾困业务。

　　金地管理则选择与深圳国企（如深圳建安集团）深度合作，开展股权合作、工程总包、联合投标等业务。

　　龙湖龙智造凭借公司在商业赛道和品牌上的优势，已经与多家地方国企和AMC公司达成项目策划、商业运营等方面的纾困代建合作。

　　更多代建企业进入项目纾困，对“保交付、稳民生”意义重大。因为每当一个风险项目被拨乱反正，就可能扭转局部金融风险，并帮助一群人解决至关重要的生计问题，预防社会矛盾的蔓延。

　　在无锡江阴，人们就看到，原恒大项目在委托绿城管理（9979.hk）代建后，重新信誉背书、调整规划建设，最终让5000万监管资金在春节前夕顺利拨付，为项目稳步推进、工人带钱过节创造条件；在河北唐山，已破产重整的唐门一品，因为引入品牌代建才得以复活，甚至首开认筹金额达2亿元，资产价值也相应提升，最大化保障了各方当事人的合法利益。

　　从对房企、政府、供应商、股权人、债权人，到对普通购房者、一线民工，代建企业参与纾困产生的影响愈加深远。这也让人们意识到，房地产制造了问题，也在解决问题；房地产并非只有制造问题的人，还有很多解决问题的人。

　　就像如今除了代建，还有资产证券化、创新投资、物管、资管、持有型不动产经营等很多细分赛道的企业，均在迎接房地产模式的新旧转换，以自身发展促进行业平稳过渡。

　　资深地产人冯仑直言，行业要讲创新，不要老看着地产行业在暴雷，我们也在用创新来解决暴雷、人居环境改善和品质提升问题。而且这些解决问题的路径，正是未来趋势。