CoreLogic表示新西兰房市可能已经快跌到底了

　　新西兰房地产估价机构 CoreLogic 表示，房地产市场下行可能接近尾声，该机构最近公布的各种数据都显示关键指标不再像过去那样疲软。

　　见底初步迹象显现

　　根据这家房地产研究公司最新的 Housing Chart Pack ，房价继续下跌，3 月季度全国房价下跌 2.4%，年跌幅达到 10.5%。

　　但 CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，价格下跌正在放缓，房屋销量和挂牌上市量等指标开始出现复苏迹象。

　　他说，销量相对仍然较低，在截至 3 月份的一年中下降了 30.9%，但数据暗示，最糟糕的时期可能已经过去。

　　“我们现在可能看到了低谷最初的迹象。年度下降速度已经放缓，经过季节性调整后，2 月至 3 月的交易量增长了 10%。”

　　数据显示，截至 4 月 9 日的四个星期内，有 7680 套新房源上市，而 2022 年同期为 10,907 套。

　　Kelvin 表示，考虑到销售可能需要多长时间以及可能达到的销售价格的不确定性，潜在卖家仍在选择“观望” 。

　　“但由于每周新挂牌量仍然很低，市场上可供出售的房地产总存量现在显示出略有收紧的初步迹象。”

　　3 月份新西兰全国待售房屋数量为 36,172 套，远高于 30,803 套的五年平均水平。

　　Kelvin 表示，短期内价格可能进一步下跌，但抵押贷款利率的稳定是另一个市场指标，表明市场低迷可能结束。

　　他说，银行和贷方之间只是采取了很少的行动将储备银行 4 月上调的 50 个基点涨幅转嫁到市场房贷利率上。

　　“这一决定表明抵押贷款利率可能已经达到峰值，允许借款人量化他们的‘最坏情况’。”

　　“任何有关利率已经见顶的暗示都会为买卖双方提供更多信心，并最终可能导致住房市场情绪出现好转。”

　　他表示，就业水平高、净移民人数增加，以及一些投资者明年可能重返市场的可能性意味着人们越来越觉得经济低迷可能会在 2023 年下半年结束。

　　“不确定性仍然很高，但现在似乎隧道尽头出现了曙光。”

　　要价和售价差异正在缩小

　　CoreLogic 的另一项分析表明，卖家的要价预期和最终买家给出的售价之间的差异也正在缩小。

　　CoreLogic 表示，最近新西兰住宅物业的平均售价比卖家的平均要价低了 39,500 纽币。

　　CoreLogic 研究负责人Nick Goodall表示，在新西兰最昂贵的地区，卖家想要的和他们得到的之间的差异更大，这些地区的房价跌幅也最大。

　　在奥克兰，售价中位数比要价中位数低 69,000 纽币，而在惠灵顿，售价中位数比要价中位数低 55,000 纽币。

　　Goodall 说：“可能这些人只是需要更长的时间来调整他们对必须接受价格的期望。”

　　他表示，数据显示挂牌价只是一个起点，谈判会从那里开始(下降)。

　　“了解当地市场以及最近的销售情况可以帮助引导潜在买家。”

　　在价格跌幅相对较小的基督城，差价仅为 25,500 纽币。

　　在全国范围内，要价和售价之间的差异相当于为买家节省了大约 5% 的成本，Goodall说，高于房屋市场价值的要价通常是一种试图产生更高报价的营销工具。

　　Goodall 表示，来自澳大利亚的卖家降价出售的数据表明，随着市场接近底部，价格下跌有所缓和，卖家想要的和他们得到的之间的差异正在缩小。

　　他表示，市场上房产的减少和近期利率趋于稳定表明房价下跌可能比之前预期的更早结束。

　　Goodall 预计市场最快可能在三个月内触及最低点，之后他预计市场将在很长一段时间内保持平稳。

　　“我认为在过去的 15 到 16 个月里，我们肯定经历了一个重大的调整阶段，卖家开始重返市场，不得不调整他们的预期，然后要价随之下降。” Goodall 说。

　　Realestate最近研究了要价和售价之间的差异，发现自 2007 年以来，房产的广告售价比实际售价高出约 5.75%。

　　新西兰最昂贵地区的房主往往高估了他们房产的价值，其中皇后镇位居榜首，其次是奥克兰。

　　REINZ 记录显示，3 月份全国房价中位数为 775,000 纽币，低于去年同期的 890,000 纽币。

　　Realestate首席执行官 Sarah Wood 表示，对过去 16 年中每个月的分析表明，要价与售价的趋势相似。

　　Wood 表示，这些差距并不意味着卖家的要价高于市场价值。

　　“许多因素会影响要价是高于还是低于售价。例如，需求和市场情绪都会产生影响。”

　　业主的需求与买家愿意或能够支付的价格之间的这种差异被认为是最近销量创下 40 年来新低的原因之一。

　　“令人鼓舞的是，在大多数地区，这两种价格之间的差异相对较小。这表明买卖双方正在寻找共同点，” Wood 说。

　　Goodall 表示，令他感到惊讶的是，Realestate的数据表明，即使是在大流行时代市场最火爆的时期，销售价格也从未超过要价，尽管最低利率导致销售价格远高于许多人的预期。

　　Interest看法不同

　　不过，对于售价和要价的差异，新西兰知名金融财经媒体interest却有不太一样的看法。他们表示，如果比较新西兰房地产协会(REINZ) 和 Realestate的数据，要价和售价之间的平均差价还是超过了 10 万纽币。

　　今年 3 月，在 Realestate挂牌出售的住宅物业的平均要价为 883,823 纽币，而同月 REINZ 的全国售价中位数为 775,000 纽币。相差 108,823 纽币 (12%)。

　　今年前三个月，要价和售价之间的差价都超过100,000纽币。从百分比来看，自去年 7 月以来这一直都是两位数。

　　根据Realestate的数据，在过去 16 年中，要价和售价之间的平均差为 5.7%。然而，仔细观察这些数据就会发现，这种差异随着市场情绪的变化而上升和下降，而且在很长一段时间内，这种差异经常会是两位数。

　　根据两家机构公布的数据，从 2007 年 1 月到 2013 年 11 月，从 2015 年 4 月到 2019 年 10 月，从 2022 年 7 月到 2023 年 3 月，要价和售价之间的百分比差异持续保持在两位数。

　　要价和售价之间的最大差异为 22%，分别发生在 2017 年 1 月和 2020 年 4 月。

　　最低点是在 2021 年 3 月上一次房地产繁荣即将结束时，当时的差距仅为微不足道的 1%。

　　从那时起，卖家希望收到的价格与买家准备支付的价格之间的差距已经拉开，并且自去年 7 月以来一直保持着两位数的百分比。

　　因此，如果比较 REINZ 的售价和Realestate的要价数据，而非Realestate自己的数据，买卖双方的价格差异仍然保持在历史高位。

　　经济学家看法

　　ASB 高级经济学家 Kim Mundy 表示，该机构的数据有一些微妙的迹象，如果这种情况持续下去，价格下跌的步伐可能会继续放缓。

　　她说，经季节性调整后的销售天数从 53 天减少到 49 天，销售活动经季节性调整后增加了 2.5%。

　　“全国大部分地区的销售增长明显，表明这不仅仅是飓风过后的反弹，但我们保留了房价从高峰到低谷下跌 25% 的预测。”

　　她说，活动指标可能在 3 月份有所提升，但仍与价格下降放缓而非价格上涨相一致。

　　“推动房价走低的直接因素——抵押贷款利率高、住房短缺不那么严重以及家庭更加谨慎——都不会迅速好转。”

　　Kiwibank 首席经济学家 Jarrod Kerr 表示，3 月份销售活动的强劲爆发似乎给市场带来了一线希望。

　　但有必要看到活动持续增加，市场疲软的月份(冬季市场)即将到来，他说。

　　“我们继续预测峰值到谷底的跌幅略高于 20%。还会有进一步的下跌。但我们相信我们已经完成了大部分(向下)调整。”

　　他说，到 2024 年可能会出现一些新的希望，利率预计将在今年晚些时候下降，净移民人数激增，住房短缺持续。

　　“我们预计房地产市场将在今年下半年触底，明年我们应该会看到一些小幅上涨。”